Recientemente la Ley No. 19.604 introdujo cambios de importancia de ser conocidas tanto por co-propietarios de Edificios de propiedad horizontal como información útil para Administradores, en lo que refiere al cobro de deudas por gastos comunes.

Las modificaciones más concretamente refieren al régimen de ejecución y prescripción en el cobro de expensas comunes en Edificios de Propiedad Horizontal.

Así, es de relevancia saber que las deudas por gastos comunes prescriben a los cuatro años, esto es, que, si la deuda data de años anteriores, no es posible su cobro judicial.

Este límite en cuanto a la prescripción de la reclamación ya existía en nuestro Código Civil, el cual, en su artículo 1222 preveía ya, que se trata de una prescripción denominada “corta”, en el entendido de que, solamente se pueden reclamar cuatro años para atrás.

También es preciso tener presente que para poder conformar una deuda por gastos comunes de una unidad en forma válida es necesario que dicha deuda sea aprobada por una Asamblea de Co-propietarios en la cual, el punto debe estar dentro de las consideraciones del día, tiene que estamparse claramente el número de unidad y el monto de la deuda y también consignar que se incluyen las expensas comunes que continúen devengándose hasta el momento mismo del pago.

Esa Asamblea debe a su vez, estar conformada por el número de asistentes necesarios y en estricto cumplimiento con el Reglamento de Co-propiedad.

No requiere la conformación de la deuda de que sea en la Asamblea General Ordinaria de co-propietarios, pudiendo quedar la misma aprobaba para su ejecución en una Asamblea General Extraordinaria.

El acta labrada por el Administrador y en donde debe expresamente queda el Administrador autorizado a iniciar las acciones judiciales pertinentes, tiene que constar en el Libro de Actas, y de ese Libro de Actas, se realizará el correspondiente testimonio notarial por parte de Escribano.

Ahora bien, cuando se inicia el juicio y hasta su finalización el monto reclamado debe ser reajustado y se le aplica el interés legal, estableciendo expresamente la Ley No. 19.604, que se aparta del régimen común de interés de un 6% anual, elevándolo al 12%.

Esta modificación permite, al menos, compensar en mejor forma el perjuicio que significa para el resto de los co-propietarios, tener una unidad morosa, y la afectación que generalmente provoca en obras y mejoras de los Edificios, el atraso en el pago de los gastos comunes por parte de una unidad.

También contempla la situación de que, si hay una demora en la tramitación judicial, el condominio o co-propiedad no se verá afectada fuertemente por dicho atraso.

Estos pleitos si bien tienen un procedimiento legal ágil, la realidad judicial es que entre designación de rematador, publicaciones y demás, conllevan su tiempo hasta su finalización y efectivo cobro.

Esta misma Ley establece con claridad que, la aplicación de esta ley es de orden público y por ende, aplica independientemente de las consideraciones que existan en los distintos Reglamentos de Co-propiedad, y abarca a todos los regímenes de propiedad horizontal y condominios ya existentes aunque estén construidos con antelación a la vigencia de la presente Ley.

En nuestro Estudio nos especializamos en este tipo de reclamaciones y en el cobro de las deudas por expensas comunes, ofreciendo un servicio integral en el asesoramiento tanto a co-propietarios como Administradores.